Prodaja nepremičnine - kaj pa davki?
Davek na promet nepremičnin (DPN)
Davčna obveznost nastane pri vsakem odplačanem prenosu lastninske pravice nepremičnine. Davek znaša 2% od prometa nepremičnin ter od odplačane ustanovitve in odplačanega prenosa ali oddajanja v najem stavbne pravice. Poleg tega se za prenos nepremičnin šteje tudi:
- finančni najem nepremičnine
- zamenjava ene nepremičnine za drugo nepremičnino
- prenos lastninske pravice zaradi priznanja lastninske oziroma solastninske pravice, kot posledice gradnje čez mejo nepremičnine, v skladu z zakonom, ki ureja stvarnopravna razmerja
- prenos lastninske pravice zaradi priznanja lastninske oziroma solastninske pravice, kot posledice povečanja vrednosti nepremičnine, v skladu z zakonom, ki ureja stvarnopravna razmerja
- prenos lastninske pravice ob razdelitvi solastnine, in sicer od tistega dela nepremičnine, ki presega lastniški delež posameznega solastnika in ga je posamezni solastnik dobil plačanega
- pridobitev lastninske pravice na nepremičnini, ki je nastala na podlagi priposestvovanja, če ob sklenitvi prvotnega posla, kij e bil podlaga za dobroverno lastniško posest, davek še ni bil plačan.
Plačilo DDV-ja
Pri novogradnjah se obračuna 22% DDV, katerega zavezanec za plačilo je prodajalec. Tu se upošteva prodaja nepremičnine, še preden je bila prvič vseljena oz. uporabljena, ali če je transakcija opravljena v prej kot dveh letih od začetka prve uporabe.
Če torej kupujete stanovanje ali hišo, v kateri ni pred vami še nihče živel, vam bo, če jo prodaja davčni zavezanec, ta na prodajno ceno še vedno moral obračunati 22% DDV, ne glede na to, koliko je ta nepremičnina dejansko stara.
Nižja 9,5% stopnja DDV velja za stanovanjske nepremičnine in sicer za stanovanja do 120m2, ter za enostanovanjske hiše do 250m2 uporabne površine oziroma, če ta nepremičnine sodi v sklop socialne politike, vključno z gradnjo, obnovo in popravili teh nepremičnin. Uporabna površina stanovanja je v tem primeru vsota površine bivalnih prostorov.
Kapitalski dobiček
Če je pri prodaji nepremičnine nastala pozitivna razlika med nakupno in prodajno ceno nepremičnine, mora prodajalec plačati tudi davek na dobiček. Koliko boste plačali, je odvisno od tega, koliko let imate nepremičnino v lasti.
Stopnja davka, določena v višini 27,5 odstotkov, se na vsakih dopolnjenih pet let imetništva zmanjšuje (po petih letih bo stopnja 20 odstotkov, po desetih letih 15 odstotkov, po petnajstih letih 10 odstotkov), po 20 letih imetništva nepremičnine tega davka ni več.
V primeru prodaje stanovanja ali stanovanjske hiše, ki ima največ dve stanovanji, je prodajalec, ki ima na tem naslovu prijavljeno stalno prebivališče vsaj tri leta in je tam dejansko bival, oproščen plačila davka na dobiček, ne glede na to, da je od pridobitve lastništva minilo manj kot 20 let.
Imate v zvezi z davki dodatna vprašanja? Pošljite jih na info@agencia.si in z veseljem vam bomo pomagali.
