Kaj lahko na nepremičninskem trgu pričakujemo v drugi polovici leta 2026?

Cene stanovanjskih nepremičnin še rastejo, vendar trg postaja bolj selektiven. Kaj bodo do konca leta pomenili ponudba, povpraševanje, obrestne mere in kakovost posamezne nepremičnine?

Če bi morali slovenski nepremičninski trg v prvi polovici leta 2026 opisati z eno besedo, bi bila to rast.

Stanovanjske nepremičnine so bile v prvem četrtletju 2026 v povprečju 9,3 % dražje kot leto prej, v primerjavi z zadnjim četrtletjem 2025 pa so se cene zvišale za 3 %. Hkrati ponudba stanovanj še vedno zaostaja za povpraševanjem. (Slovenia Stats)

Toda vprašanje, ki si ga danes zastavljajo kupci, prodajalci in investitorji, ni več samo: koliko so nepremičnine vredne danes?

Vprašanje je: kaj se bo z nepremičninskim trgom dogajalo do konca leta 2026?

Točnega odgovora seveda ni mogoče poznati vnaprej. Lahko pa na podlagi aktualnih podatkov prepoznamo ključne dejavnike, ki bodo oblikovali drugo polovico leta.

Cene še rastejo – vendar to ne pomeni nujno enakega tempa do konca leta

Najprej poglejmo dejstva.

Po podatkih SURS so bile stanovanjske nepremičnine v Sloveniji v prvem četrtletju 2026 za 9,3 % dražje kot v istem obdobju leta 2025. Rabljena stanovanja so se podražila za 10,7 %, rabljene družinske hiše za 9,1 %, nova stanovanja pa za 6,2 %. Na četrtletni ravni so se cene vseh stanovanjskih nepremičnin zvišale za 3 %. (Slovenia Stats)

Za zdaj torej podatki ne kažejo splošnega padca cen stanovanjskih nepremičnin.

To pa še ne pomeni, da bodo cene do konca leta rasle z enako hitrostjo. Na trg vplivajo številni dejavniki – od dostopnosti financiranja in ponudbe novih stanovanj do gospodarskih razmer, gradbenih stroškov in kupne moči gospodinjstev.

Zato bo ena ključnih zgodb druge polovice leta vprašanje, ali bo rast cen ostala tako izrazita ali se bo začela umirjati.

Ponudba stanovanj še vedno zaostaja za povpraševanjem

Eden ključnih razlogov za odpornost slovenskega nepremičninskega trga je razmerje med ponudbo in povpraševanjem.

Ponudba stanovanjskih nepremičnin še naprej zaostaja za povpraševanjem. Med dejavniki, ki omejujejo ponudbo, lahko izpostavimo tudi pomanjkanje zazidljivih zemljišč, usposobljene delovne sile ter visoke stroške gradnje in materialov. (BSI)

Tudi podatki GURS kažejo, da je bil trg v letu 2025 precej bolj aktiven kot leto prej. Število tržnih prodaj stanovanj v večstanovanjskih stavbah se je povečalo za približno 25–30 %, število prodaj stanovanjskih hiš pa za približno 20–25 %. GURS kot pomembne dejavnike povečane aktivnosti izpostavlja med drugim nižje obrestne mere, večji obseg stanovanjskih kreditov, visoko zaposlenost in rast realnih plač. (E-Prostor)

Več transakcij torej ne pomeni nujno, da je ponudbe dovolj. Če kakovostnih nepremičnin na določenih lokacijah še vedno primanjkuje, lahko konkurenca med kupci ostaja močna.

Novogradnje imajo svojo posebno dinamiko

Novogradnje ostajajo pomemben del slovenskega nepremičninskega trga, vendar tudi pri njih ne moremo vseh projektov obravnavati enako.

Po podatkih SURS so bile nove stanovanjske nepremičnine v prvem četrtletju 2026 za 6,9 % dražje kot v zadnjem četrtletju 2025, nova stanovanja pa za 7,3 %. Na medletni ravni so bile nove stanovanjske nepremičnine dražje za 6,8 %, nova stanovanja pa za 6,2 %. (Slovenia Stats)

Podatki za leto 2025 so bili po reviziji SURS prav tako precej jasni: cene novih stanovanjskih nepremičnin so se lani zvišale za 9,7 %. (Slovenia Stats)

Toda oznaka novogradnja sama po sebi ni dovolj.

Kupci postajajo vse bolj pozorni na razmerje med ceno, lokacijo, kakovostjo gradnje, funkcionalnostjo tlorisa, energetsko učinkovitostjo, parkiranjem in celotnimi stroški bivanja.

Zato lahko pričakujemo, da bo pri novogradnjah kakovost konkretnega projekta vse pomembnejša.

Obrestne mere ostajajo pomemben del enačbe

Za velik del kupcev je stanje nepremičninskega trga neposredno povezano z dostopnostjo stanovanjskega kredita.

ECB je julija 2026 ključne obrestne mere ohranila nespremenjene. Depozitna obrestna mera znaša 2,25 %, obrestna mera za glavne operacije refinanciranja 2,40 %, mejna posojilna mera pa 2,65 %. ECB je ob tem poudarila, da bo prihodnje odločitve sprejemala glede na gospodarske in finančne podatke ter da se ne zavezuje vnaprej določeni poti obrestnih mer. (European Central Bank)

Za kupca to pomeni predvsem, da pri ocenjevanju svoje finančne zmožnosti ni dovolj gledati samo na trenutno ceno stanovanja. Pomemben je tudi strošek financiranja.

Obrestne mere tako ostajajo eden od dejavnikov, ki lahko vplivajo na kupno moč gospodinjstev in posledično na povpraševanje po nepremičninah.

Trg se lahko vse bolj razdeli na bolj in manj konkurenčne nepremičnine

To je eden zanimivejših trendov, ki ga velja spremljati.

Za spremembo razmer na trgu ni nujno, da se pocenijo vse nepremičnine.

Posamezne nepremičnine so lahko na istem trgu zelo različno privlačne. Kupci danes primerjajo lokacije, cene, stanje, stroške, energetsko učinkovitost, tlorise in druge lastnosti.

Stanovanje z dobro lokacijo, funkcionalnim tlorisom, urejenim parkiranjem in razumnimi stroški lahko nagovarja širok krog kupcev.

Nasprotno lahko nepremičnina z visoko skupno ceno, visokimi stroški vzdrževanja, potrebno prenovo ali manj privlačno lokacijo nagovarja precej ožji segment.

Tudi aktualne analize trga opozarjajo na možnost večjih razlik med posameznimi segmenti. Pomembno pa je, da takšne scenarije razumemo kot analize in ne kot uradne napovedi prihodnjih cen.

Velikost sama po sebi ne določa vrednosti

Večje ni vedno bolje – in manjše ni vedno boljša izbira.

Vrednost nepremičnine je rezultat kombinacije dejavnikov: lokacije, kakovosti, funkcionalnosti, stanja, stroškov in kroga potencialnih kupcev.

Veliko stanovanje na odlični lokaciji je lahko zelo iskano. Velika hiša z visokimi stroški vzdrževanja, energetsko potratnostjo in zahtevno prenovo pa lahko zahteva več časa za prodajo.

Zato bo pri odločanju vse pomembnejša uporabna vrednost nepremičnine, ne samo število kvadratnih metrov.

Kupec ne kupuje samo prostora. Kupuje tudi stroške, vzdrževanje, čas in način življenja, ki ga bo nepremičnina omogočala.

Kaj to pomeni za kupce?

Če razmišljate o nakupu nepremičnine v drugi polovici leta 2026, verjetno ni smiselno čakati na trenutek, ko bo nekdo razglasil, da je »trg padel«.

Takšnega trenutka ni mogoče zanesljivo napovedati.

Veliko pomembneje je oceniti konkretno nepremičnino:

• Ali je cena glede na lokacijo in stanje smiselna?
• Kakšni bodo dolgoročni stroški?
• Kako funkcionalen je tloris?
• Kako širok je krog potencialnih prihodnjih kupcev?
• Kako bo nakup vplival na vaše dolgoročne finance?

Dobro pripravljeni kupci imajo prednost, ker lahko odločitev sprejmejo na podlagi podatkov in ne zgolj na podlagi strahu, da bodo nekaj zamudili.

Kaj to pomeni za prodajalce?

Za prodajalce je sporočilo nekoliko drugačno.

Rastoč trg še ne pomeni, da se bo vsaka nepremičnina prodala po kateri koli ceni.

Prav nasprotno. Bolj kot je kupec informiran, pomembnejše postaja pravilno pozicioniranje nepremičnine.

Cena mora biti postavljena glede na dejanske razmere na trgu, predstavitev mora izpostaviti prave prednosti, dokumentacija mora biti urejena, nepremičnina pa mora priti do kupcev, ki jo lahko in želijo kupiti.

V drugi polovici leta 2026 bo zato razlika med dobro pripravljeno prodajo in nepremičnino, ki je na trg postavljena brez jasne strategije, lahko še bolj očitna.

Kaj torej lahko pričakujemo do konca leta 2026?

Najbolj pošten odgovor je: nihče ne more zanesljivo napovedati točne smeri cen nepremičnin.

Aktualni podatki pa kažejo precej jasno sliko.

Slovenski nepremičninski trg vstopa v drugo polovico leta 2026 z močno rastjo cen, aktivnim povpraševanjem in ponudbo, ki še vedno zaostaja za povpraševanjem. Hkrati obstajajo dejavniki, ki bi lahko rast upočasnili, predvsem dostopnost financiranja, stroški gradnje ter širša gospodarska in geopolitična negotovost. (Slovenia Stats)

Zato druga polovica leta 2026 verjetno ne bo zgodba o enem samem trendu.

Bolj pomembno bo, kako kakovostna je posamezna nepremičnina, kako je umeščena na trg in kdo je njen potencialni kupec.

Mondrealov pogled

Nepremičninski trg ni samo graf rasti cen. Za vsakim podatkom je konkretna nepremičnina, konkreten kupec in konkretna odločitev.

V Mondrealu zato pri nakupu ali prodaji ne gledamo samo na trenutno ceno, temveč tudi na širši kontekst: lokacijo, kakovost nepremičnine, povpraševanje, konkurenco in dolgoročni potencial.

Če razmišljate o nakupu ali prodaji nepremičnine v drugi polovici leta 2026, nas lahko kontaktirate. Z veseljem skupaj z vami pogledamo, kaj trenutni trg pomeni konkretno za vašo nepremičnino in vašo situacijo.

*Podatki za leto 2026 so deloma še začasni. Članek predstavlja informativno analizo aktualnih podatkov in trendov ter ne predstavlja napovedi prihodnjih cen nepremičnin.